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物業被解聘還賴著不走？新房交付就要“被服務”？不能自由選擇、更換物業，是物業服務的“痛點”之一。 此次，四川將著力解決這一“痛點”。日前，經四川省人民政府第64次常務會議討論通過并提請四川省人大常委會第二十六次會議審議的《四川省物業管理條例（修訂草案）》（以下簡稱《條例》）明確，建設單位應當按照國家有關規定選聘前期物業人，合同期限不超過兩年。交付的專有部分面積過半數或者前期物業服務合同期滿，業主有權重新選聘物業服務人。 成都商報-紅星新聞記者從四川省住房與城鄉建設廳《條例》起草小組了解到，省住建廳擬為業主建設全省統一的信息服務平臺，制定物業服務人信用等級評價體系，建立業主委員會、物業服務人等信用信息檔案，并依法向社會公開。未來開發商在交付面積過半或前期物業服務合同期滿后，業主將有機會通過網絡平臺投票選擇滿意的物業服務企業。 前期物業服務合同最長簽幾年？ 《條例》提到，建設單位應當按照國家有關規定選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務合同，合同期限最長不超過兩年。 何時可以重新選聘物業服務人？ 業主什么時候可以重新選聘物業服務人？《條例》規定，交付的專有部分面積過半數或者前期物業服務合同期滿，業主有權重新選聘物業服務人。 原物業服務人拒不移交怎么辦？ 物業服務人拒不移交的或者拒絕退出物業服務區域的，業主可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令物業服務人限期移交或者退出；物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊或者物業服務檔案等違法行為的，由公安機關依法調查、處理。 怎么知道哪家物業公司更靠譜？ 《條例》監督管理部分明確，省住房城鄉建設主管部門應當建立全省統一的物業管理信用信息監管平臺，制定物業服務人信用等級評價體系，建立業主委員會、物業服務人等信用信息檔案，并依法向社會公開。 選聘物業公司還有什么新亮點？ 在統一監管平臺的基礎上，未來還將為業主建立網上服務平臺。小區業主在滿足條件（即交付的專有部分面積過半數或者前期物業服務合同期滿）后，即可在網上參與選擇物業服務企業。 一個痛點 原物業不退出，新物業進不來 “被服務”了怎么辦？ 林溪美城小區位于龍泉驛區陽光大道，小區第二屆業委會于2020年11月7日完成換屆選舉工作，隨后在當年12月召開業主大會，表決同意不再續聘小區原先的物業——成都法士達物業管理有限公司。 同意更換物業公司的小區業主朱先生告訴記者，小區外墻從2014年（質保期內）就開始小面積脫落，之后逐漸開始大面積脫落，期間開發商也安排了人員進行修復，目前小區仍然沒有處理完所有的脫落問題。“目前的物業公司是房地產商的子公司，我認為房地產商對小區目前的質量問題有主要責任，物業后期維護處理也不夠及時。” 然而，法士達物業退場的過程并不順利。法士達物業對記者表示，第二屆業主委員會中有超過百分之六十的成員拖欠物業費，4月7日第二屆業主委員會單方面允許新物業公司進場，遭到部分支持法士達物業的業主阻攔，期間一度發生肢體沖突，最終以報警收場。 一位物業工作人員告訴記者，目前物業方面并不愿意離開，“我們認為業主委員會中有部分成員與新物業公司之間存在利益關系，從招標開始的流程就不透明，大多數業主支持我們繼續服務。同時，小區內尚有兩棟樓由于頂層業主不配合，沒有完成外墻修復，如果現在離場，外墻修復的責任也將難以界定。” 同安街道辦事處工作人員告訴記者，街道辦參與了新物業產生過程中的法律指導工作，但并沒有權力直接任命哪一家物業提供服務。“小區第二屆業主委員會召開業主大會通過了更換新物業的決定，我們在3月18日和原物業公司達成一致，請他們在4月10日前離場，但是目前有部分業主反對原物業公司離場。據我們了解，已經有業主向法院提起訴訟，將于5月7日開庭，我們也建議有反對意見的業主通過訴訟程序解決問題。” 類似的事情在雙流區也發生過。2020年2月，雙流區翰林南城小區的業主與四川潤無聲物業發展有限責任公司發生了一起“扯皮”，業主反映，潤無聲物業與小區的合同已到期，且不再續簽，但物管公司遲遲不肯離場，又沒有積極履行職責，引發業主強烈不滿。 解決痛點 業主可請求街道辦責令原物業移交或退出 中國裁判文書網上，不乏業主與物業服務企業之間產生糾紛，物業遲遲不愿離場的案例。《人民法院案例選》第91輯中就有一起涉及解聘物業服務企業的典型案例。 在《上海嘉盛物業管理有限公司與上海市嘉定區真建六街坊業主委員會物業服務合同糾紛二審民事判決書》中，一審法院（嘉定區人民法院）認為，業主大會有權決定是否解聘物業服務企業。而對于物業公司質疑業主委員會民意真實性的，法院還會委托當地政府部門對涉案小區的業主進行意見征詢，以探究業主的真實意見。 二審法院（上海市第二中級人民法院）還認為，業主委員會通過何種議事規則進行決策，并不影響業主委員會對外代表其所在小區全體業主從事相關民事行為的權利，若業主委員會依其內部議事規則進行決策，亦應由小區業主向業主委員會主張相應的損害責任，與物業服務企業無關。 記者在《條例》中看到，物業服務人拒不移交的或者拒絕退出物業服務區域的，業主可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令物業服務人限期移交或者退出；物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊或者物業服務檔案等違法行為的，由公安機關依法調查、處理。 同時，《條例》對新物業服務企業的產生做出了明確規定。物業服務合同終止或者業主共同決定選聘、另聘物業服務人，經業主共同決定，可以授權業主委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者縣（市、區）住房城鄉建設主管部門監督指導下通過公開招投標方式選聘物業服務人；業主委員會未產生的，經業主共同決定可以委托街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者縣（市、區）住房城鄉建設主管部門組織公開招投標選聘物業服務人。 更加智慧 擬建立全省統一的物業管理信用信息監管平臺 采訪過程中，一位小區業主告訴成都商報-紅星新聞記者，如果能在購房時選擇物業公司，或者有更便利的方式選擇自己滿意的物業公司，小區管理也許能更加順心。 前期物業服務合同期限 最長不超過兩年 記者從四川省住房與城鄉建設廳《條例》起草小組了解到，2018年國務院通過的《物業管理條例》就已經提出，提倡房地產開發和物業管理相分離的原則，但在實際執行中，大部分小區依然使用房地產開發商最開始選擇的物業公司，考慮到能夠順利成立業委會的小區比例并不高，業主的實際感受就是想要換物業，難上加難。 《條例》提到，建設單位應當按照國家有關規定選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務合同，合同期限最長不超過兩年。 業主什么時候可以重新選聘物業服務人？《條例》規定，交付的專有部分面積過半數或者前期物業服務合同期滿，業主有權重新選聘物業服務人。 在滿足條件后 業主可在網上參與選聘物業 事實上，《四川省物業管理條例（修訂草案）》不僅對選聘物業的方式進行了規定，還為將來業主自由選擇物業服務企業提供了新思路。 深耕物業管理行業多年的成都市人大代表付天力建議，市級管理部門可以建立覆蓋城鄉、全市統一的物業管理行業信用體系，將物業服務企業、業主、業主委員會的誠信履約納入系統，強化信用信息的征集、公開、公示和應用。 “信用機制對于物管企業和業委會的組成人員都有約束作用，很大程度上可以避免物管企業賴著不走，或者業委會權力尋租。”他建議，加強對失信行為的懲戒力度，限制嚴重失信物業服務企業參與市場招投標和嚴重失信人員市場準入，對業主可以采用信用約束等。 《條例》監督管理部分明確，省住房城鄉建設主管部門應當建立全省統一的物業管理信用信息監管平臺，制定物業服務人信用等級評價體系，建立業主委員會、物業服務人等信用信息檔案，并依法向社會公開。 起草小組向記者解釋，在統一監管平臺的基礎上，未來還將為業主建立網上服務平臺。小區業主在滿足條件（即交付的專有部分面積過半數或者前期物業服務合同期滿）后，即可在網上參與選擇物業服務企業。平臺上的物業服務企業由住建部門整理公布，范圍是市場上符合信用要求的物業服務企業，平臺也會明確標示星級、服務特色和服務價格等信息。 （免責申明：本文部分相關內容和素質材來源于“成都商報”；版權及觀點歸原作者所有，本站整理轉發僅供學習交流，不做任何商業用途，如侵犯您的權益，請及時與我們聯系刪除。） |
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